事務所通信

2024年9月号『地積規模の大きな宅地！』

面積の広い土地があり、多額の相続税がかかるのではないかと心配されている方がいらっしゃるかもしれません。ところが、面積が一定規模以上の土地に対しては、要件を満たせば、減額することが可能なのです。

そこで今回は、『地積規模の大きな宅地！』について、書きたいと思います。

1.地積規模の大きな宅地とは？

地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏においては500㎡以上の地積の宅地、三大都市圏以外の地域においては1,000㎡以上の地積の宅地をいいます。

ただし、以下の(1)から(4)のいずれかに該当する宅地は、地積規模の大きな宅地から除かれます。

(1)	市街化調整区域に所在する宅地
(2)	都市計画法の用途地域が工業専用地域に指定されている地域に所在する宅地
(3)	指定容積率が400％(東京都の特別区においては300％)以上の地域に所在する宅地
(4)	財産評価基本通達22-2に定める大規模工場用地

三大都市圏とは、以下の地域をいいます。

(1)	首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地または同条第4項に規定する近郊整備地帯
(2)	近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域または同条第4項に規定する近郊整備区域
(3)	中部圏開発整備法第2条第3項に規定する都市整備区域

2.地積規模の大きな宅地の評価の対象となる宅地

地積規模の大きな宅地の評価の対象となる宅地は、路線価地域に所在するものについては、地積規模の大きな宅地のうち、普通商業・併用住宅地区および普通住宅地区に所在するものとなります。

また、倍率地域に所在するものについては、地積規模の大きな宅地に該当する宅地であれば対象となります。

3.評価方法

(1)路線価地域に所在する場合

評価額 ＝路線価×奥行価格補正率×不整形地補正率などの各種画地補正率×規模格差補正率×地積(㎡)

(2)倍率地域に所在する場合

以下に掲げる①の価額と②の価額のいずれか低い価額により評価します。

①	その宅地の固定資産税評価額に倍率を乗じて計算した価額
②	その宅地が標準的な間口距離および奥行距離を有する宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額に、普通住宅地区の奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額

4.規模格差補正率

規模格差補正率は、以下の算式により計算します(小数点以下第2位未満は切り捨て)。

規模格差補正率 ＝(A×B＋C)÷地積規模の大きな宅地の地積(A)×0.8

上記算式中の「B」および「C」は、地積規模の大きな宅地の所在する地域に応じて、それぞれ以下に掲げる表のとおりです。

(1)三大都市圏に所在する宅地

地積	普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区
	B	C
500㎡以上1,000㎡未満	0.95	25
1,000㎡以上3,000㎡未満	0.90	75
3,000㎡以上5,000㎡未満	0.85	225
5,000㎡以上	0.80	475

(2)三大都市圏以外の地域に所在する宅地

地積	普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区
	B	C
1,000㎡以上3,000㎡未満	0.90	100
3,000㎡以上5,000㎡未満	0.85	250
5,000㎡以上	0.80	500

5.最後に

2018年に新設された、通常の土地より大きな土地については評価減ができるというものですから、適用できるものについてはきちんと適用しましょう。

2024年9月27日　國村　年

事務所通信

2024年7月号『相続土地国庫帰属制度の現状！』

土地を相続したものの土地を手放したいと考える方が増加しており、また、土地を望まず取得した所有者の負担感が増しています。

所有者不明土地の発生を抑えるため、相続や遺贈により土地の所有権を取得した方が、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする制度が創設されました。

そこで今回は、『相続土地国庫帰属制度の現状！』について、書きたいと思います。

1.相続土地国庫帰属制度とは？

相続した土地について、「遠くに住んでいて利用する予定がない」、「周りの土地に迷惑がかかるから管理が必要だけど、負担が大きい」といった理由により、土地を手放したいというニーズが高まっています。

このような土地が管理できないまま放置されることで、将来、「所有者不明土地」が発生することを予防するため、相続又は遺贈によって土地の所有権を取得した相続人が、一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする「相続土地国庫帰属制度」が2023年4月27日から創設されました。

2.申請件数

法務省は、相続土地国庫帰属制度の運用状況に関する統計を公開しています。

2024年6月30日現在(以下同じ。)の申請件数は以下のとおりです。

(1)総数2,348件

(2)地目別　田・畑894件、宅地842件、山林360件、その他252件

3.帰属件数

帰属件数は以下のとおりです。

(1)総数564件

(2)地目別　田・畑237件、宅地163件、山林19件、その他145件

4.却下・不承認件数

却下・不承認件数は以下のとおりです。

(1)却下件数10件

(却下の理由)

・8件：現に通路の用に供されている土地

・2件：境界が明らかでない土地

(2)不承認件数17件(1事件1件ではない)

(不承認の理由)

・6件：土地の通常の管理又は処分を阻害する工作物、車両又は樹木その他の有体物が地上に存する土地

・2件：民法上の通行権利が現に妨げられている土地

・1件：所有権に基づく使用又は収益が現に妨害されている土地

・4件：国による追加の整備が必要な森林

・5件：国庫に帰属した後、国が管理に要する費用以外の金銭債務を法令の規定に基づき負担する土地

5.取下げ件数

取下げ件数は、293件です。

(取下げの原因の例)

・自治体や国の機関による土地の有効活用が決定

・隣接地所有者から土地の引き受けの申出

・農業委員会の調整等により農地として活用される見込み

・審査の途中で却下、不承認相当であることが判明

6.最後に

相続したくない土地もあると思いますので、この制度を上手に使いたいものですね。

2024年7月29日　國村　年

事務所通信

2023年12月号『対策は定期的に見直しを！』

独立開業してから書籍を3冊(すべて共著)出版していますが、すべて中央経済社から出版しています。

中央経済社が新社屋に移転したこと、コロナ禍でしばらく訪問できていなかったことから、先日、東京に行った際に訪問してきました。

その際に、対策は一度やれば終わりではないということを改めて感じました。

そこで今回は、『対策は定期的に見直しを！』について、書きたいと思います。

1.中央経済社の応接室から眺め

先日、東京に行った際に、今年新社屋に移転した中央経済社に訪問しました。

応接室に案内され、担当者が来られるまで、窓から外を眺めていました。

東京都千代田区の神保町駅のすぐ近くにあるのですが、10階建て以下の事務所などが入っている古いビルが周りにはたくさん建っています。

眺めていると、最上階は、おそらくビルのオーナーが住まれているだろうと思われるビルだらけでした。

その時、僕は思いました。

この辺りのビルは、相続税対策で建てられたのだろうけど、･･･と。

以前は、ビルとかマンションの最上階に住み、それ以下の階を賃貸していると、土地の全部について小規模宅地等の特例のうち居住用とされ、240㎡までは80%の減額を受けることができたため、相続税対策として、ビルやマンションを建て、その最上階に住むということが、行われていました。

ところが、その後税制改正が行われ、居住用部分と賃貸用部分を分けて考えるようになり、節税効果が薄れることになりました。

2.節税対策の封じ込め

課税当局も節税対策を研究しているものと思われますが、ここ数年、節税対策が封じ込まれる傾向にあります。

例えば、以下のようなものがあります。

タワーマンション

海外不動産

一般社団法人

家なき子

類似業種比準価額

足場レンタル

ドローンレンタル

LEDレンタル

法人保険

3.対策は定期的に見直しを！

上記のように、一度対策したとしても、その後税制改正により、対策の効果が薄れてしまったり、効果がなくなったりするケースがあります。

あとは、コロナ禍を経て、会社やご自身の環境が大きく変化したり、路線価が大幅に変動していることもあるかもしれません。

税制改正は毎年行われるわけですから、一度対策を行えば終わりというわけではなく、情報をキャッチアップし、定期的な見直しが必要となってきます。

4.最後に

2023年からは、生前贈与加算及び相続時精算課税制度の見直しが行われたりしますので、相続税対策の見直しに良い時期かも知れませんね。

2023年12月25日　國村　年