事務所通信

2025年12月号『賃貸不動産による節税が防がれる！』

2025年12月19日金曜日に令和8年度税制改正大綱が公表されました。

少し前から報道されていたためご存じの方もおられるかと思いますが、賃貸不動産による節税が防がれることになりました。

そこで今回は、『賃貸不動産による節税が防がれる！』について書きたいと思います。

1.賃貸不動産による節税

賃貸不動産ですが、相続税の計算上、土地は路線価による評価(時価の約8割)、建物は固定資産税による評価(時価の約5割～7割)で評価されます。

さらに、賃貸していると、土地はさらに約2割、建物はさらに約3割減額されます。

また、土地は、面積の上限はありますが、さらに減額されます。

これを利用した過度な節税が散見されることなどから、今回、改正されることとなりました。

2.貸付用不動産の改正

被相続人等が課税時期前5年以内に対価を伴う取引により取得または新築をした一定の貸付用不動産については、被相続人等が取得等をした貸付用不動産に係る取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の80％に相当する金額とすることとされました。

3.不動産小口化商品の改正

不動産特定共同事業契約または信託受益権に係る金融商品取引契約のうち一定のものに基づく権利の目的となっている貸付用不動産(いわゆる不動産小口化商品)については、出資者等の求めに応じて事業者等が示した適正な処分価格・買取価格等、事業者等が把握している適正な売買実例価額または定期報告書等に記載された不動産の価格等を参酌して求めた金額とすることとされました。

なお、これらの価額ない場合、上記2.に準じて購入価額の80％評価とされています。

4.施行時期

2027年(令和9年)1月1日以後に相続等により取得をする財産の評価に適用されます。

ただし、上記2.については、当該改正を通達に定める日までに、被相続人等がその所有する土地(同日の5年前から所有しているものに限る。)に新築をした家屋(同日において建築中のものを含む。)には適用されないこととなっています。

5.最後に

現状では、詳細は分かりませんが、久しぶりの相続税関連での大きな改正ですね。

不動産小口化商品は遅かれ早かれ改正されると思っていましたが、改正されることになってしまいましたね。

節税をうたって賃貸アパートや不動産小口化商品を販売していた営業マンや会社には、大きな影響があるでしょうね。

不動産小口化商品の販売がそれなりの割合を占めていたFPGは不動産小口化商品の販売を中止すると言っていましたが、大綱公表後、販売を継続すると発表していますが、今後どうなっていくのでしょうね。

とりあえず、2027年(令和9年)1月1日以後に相続等により取得をする財産の評価から適用されるため、来年は、貸付用不動産や不動産小口化商品の駆け込みの贈与が増えると推測されますが、今後の相続税の節税対策は大きく変わるでしょうから、見直しが必要でしょう。

2025年12月22日　國村　年