香川県高松市木太町の棚卸、事業承継、M&A・組織再編、贈与・相続を主たる業務とする公認会計士事務所です。

財産評価

財産評価

屈折路に面する宅地の間口距離の求め方

<照会要旨>
 宅地が屈折路に面している場合の間口距離はどのようにして求めるのか?

<回答要旨>
 屈折路に面する不整形地の間口距離は、その不整形地に係る想定整形地の間口に相当する距離と、屈折路に実際に面している距離とのいずれか短い距離となる。
 このことから、Aの場合にはa(<「b+c」)が、Bの場合には「b+c」(<a)がそれぞれ間口距離となる。
画像の説明

 なお、屈折路に面する不整形地に係る想定整形地は、いずれかの路線からの垂線によって又は路線に接する両端を結ぶ直線によって、評価しようとする宅地の全域を囲むく形又は正方形のうち最も面積の小さいものとする。

 ★リンクはこちら⇒ 屈折路に面する宅地の間口距離の求め方

2017年11月29日

間口が狭い宅地の評価

<照会要旨>
 以下の図のように路線に接する間口が狭い宅地はどのように評価するのか?
間口が狭い宅地の評価

<回答要旨>
 路線価に奥行価格補正率及び間口狭小補正率を乗じ、更に奥行が長大な宅地については、奥行長大補正率を乗じた価額によって評価する。

 なお、間口が狭小な宅地とは、以下の表に掲げる間口距離を有する宅地をいい、奥行が長大な宅地とは奥行距離を間口距離で除して得た数値が次の表に掲げるものをいう。
間口が狭い宅地の評価

 ★リンクはこちら⇒ 間口が狭い宅地の評価

2017年11月27日

間口距離の求め方

<照会要旨>
 以下の図のような形状の宅地の間口距離はいずれによるのか?
間口距離の求め方

<回答要旨>
 間口距離は、原則として道路と接する部分の距離による。

 したがって、Aの場合はa、Bの場合はa+cによる。

 Cの場合はbによるが、aによっても差し支えない。

 また、Aの場合で私道部分を評価する際には、角切で広がった部分は間口距離に含めない。

 ★リンクはこちら⇒ 間口距離の求め方

2017年11月22日

路線価の高い路線の影響を受ける度合いが著しく少ない場合の評価

<照会要旨>
 以下の図のように路線価の高い方の路線の影響を受ける度合いが著しく少ない場合であっても、その路線価の高い路線を正面路線として評価しなければならないのか?
路線価の高い路線の影響を受ける度合いが著しく少ない場合の評価

<回答要旨>
 正面路線とは、原則として、路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した金額の最も高い路線をいうこととされている。

 しかし、図のように間口が狭小で接道義務を満たさないなど正面路線の影響を受ける度合いが著しく低い立地条件にある宅地については、その宅地が影響を受ける度合いが最も高いと認められる路線を正面路線として差し支えない。

 なお、上記のような帯状部分を有する土地は、帯状部分(乙)とその他の部分(甲)に分けて評価した価額の合計額により評価し、不整形地としての評価は行わない。

 ★リンクはこちら⇒ 路線価の高い路線の影響を受ける度合いが著しく少ない場合の評価

2017年11月16日

多数の路線に接する宅地の評価

<照会要旨>
 以下の図のように多数の路線に接する宅地の価額はどのように評価するのか?
多数の路線に接する宅地の評価

<回答要旨>
 多数の路線に接する宅地の価額は、各路線が正面路線に対し側方路線としての効用を果たすのか、裏面路線としての効用を果たすのかを個々に検討し、それぞれの路線価にその適用すべき側方路線影響加算率又は二方路線影響加算率を乗じた金額を基に評価する。

 また、図のように裏面路線等に2以上の路線価が付されている場合には、a及びbの路線価を宅地が接する距離により加重平均した価額を基に二方路線影響加算等を行う。

 ★リンクはこちら⇒ 多数の路線に接する宅地の評価

2017年11月13日

側方路線影響加算又は二方路線影響加算の方法-三方路線に面する場合

<照会要旨>
 以下の図のように、現実に角地としての効用を有しない場合で、三方路線に面しているB宅地の価額を評価する場合の側方路線影響加算又は二方路線影響加算はどのように計算するのか?
側方路線影響加算又は二方路線影響加算の方法-三方路線に面する場合

<回答要旨>
 側方路線に接する場合であっても現実に角地としての効用を有しない場合には、側方路線影響加算率に代えて二方路線影響加算率を適用する。
 これは、側方路線に接することの影響を加算するものだが、角地としての効用を有しないことから加算率の値としては側方路線影響加算率ではなく二方路線影響加算率を使用するという趣旨である。

 したがって、この場合の側方路線影響加算及び二方路線影響加算は以下のとおり。
側方路線影響加算又は二方路線影響加算の方法-三方路線に面する場合
側方路線影響加算又は二方路線影響加算の方法-三方路線に面する場合
側方路線影響加算又は二方路線影響加算の方法-三方路線に面する場合

(注1)奥行距離は、面積(600平方メートル)を間口距離(25m)で除して求めている。
(注2)側方路線影響加算額は次の計算方法により算出しても差し支えない。
画像の説明
※A土地の奥行距離10mにかかる奥行価格補正率は0.99であるが、0.99とするとAとBを合わせた整形地の奥行価格補正後の単価より、側方路線に接する部分が欠落している不整形地Bの奥行価格補正後の単価が高くなり不合理なので、このように前面宅地の奥行が短いため奥行価格補正率が1.00未満となる場合においては、奥行価格補正率を1.00とする。
ただし、AとBを合わせて評価する場合において奥行距離が短いため奥行価格補正率が1.00未満の数値となる場合には、Aの奥行価格補正率もその数値とする。
(注3)二方路線影響加算額は、以下の計算方法により算出しても差し支えない。
画像の説明

 ★リンクはこちら⇒ 側方路線影響加算又は二方路線影響加算の方法-三方路線に面する場合

2017年11月10日

三方又は四方が路線に接する宅地の評価

<照会要旨>
 正面と側方と裏面の三つの路線又は四つの路線に接する宅地の価額はどのように評価するのか?

<回答要旨>
 三方又は四方が路線に接する宅地の価額は、正面と側方が路線に接する宅地の評価方法と正面と裏面が路線に接する宅地の評価方法を併用して計算した価額に地積を乗じた金額によって評価する。

(設例)
三方又は四方が路線に接する宅地の評価

(計算例)
(1)三方が路線に接する宅地の価額
三方又は四方が路線に接する宅地の評価

(2)四方が路線に接する宅地の価額
三方又は四方が路線に接する宅地の評価

 ★リンクはこちら⇒ 三方又は四方が路線に接する宅地の評価

2017年11月6日

2の路線に接する宅地の評価

<照会要旨>
 以下の図のように2の路線に接する宅地Bの価額を評価する場合にも、角地に該当するものとして側方路線影響加算率を適用して評価するのか?
2の路線に接する宅地の評価

<回答要旨>
 図のAの部分の面積が大きく、現実に角地としての効用を有しない場合には、側方路線影響加算率に代えて二方路線影響加算率を適用して評価する。
 図の場合には、具体的には以下のように評価する。

  1. A、Bを合わせた全体の整形地の奥行価格補正後の価額からA部分の奥行価格補正後の価額を差し引き、宅地Bの奥行価格補正後の1㎡当たりの価額を算出する。
    2の路線に接する宅地の評価
  2. 宅地Bの奥行価格補正後の1㎡当たりの価額に、側方路線影響加算(この場合は二方路線影響加算率を適用)及び不整形地補正を行い評価額を算出する。
    2の路線に接する宅地の評価

(注)

  1. 側方路線影響加算額は次の計算方法により算出しても差し支えない。
    2の路線に接する宅地の評価
  2. 評価する土地が財産評価基本通達24-4の「広大地」に該当する場合には、正面路線価に広大地補正率及び地積を乗じて評価するため、二方路線影響加算の必要はないことに留意すること。

 ★リンクはこちら⇒ 2の路線に接する宅地の評価

2017年10月30日

側方路線影響加算等の計算-特定路線価を設定した場合

<照会要旨>
 以下の図のA、B、C及びD土地を評価するために特定路線価が設定された場合に、E及びF土地の評価に当たって、特定路線価に基づく側方路線影響加算を行うべきか?
側方路線影響加算等の計算-特定路線価を設定した場合

<回答要旨>
 E及びF土地の価額の評価に当たっては、特定路線価に基づく側方路線影響加算は行わない。
(説明)
 相続税や贈与税の申告のために路線価地域において路線価の設定されていない道路のみに接している土地を評価する必要があるときには、納税義務者からの申出等に基づき特定路線価を設定することができることとしている(評基通14-3)。
 事例の場合において特定路線価は、A、B、C及びD土地の価額の評価に用いるものですから、E及びF土地の価額の評価に当たっては、この特定路線価に基づく側方路線影響加算は行わない。
 
 また、以下の図のような場合も同様に、J土地の価額の評価に当たっては、G、H及びI土地の価額を評価するために設定した特定路線価に基づく二方路線影響加算は行わない。

 なお、特定路線価に基づいて評価する場合においても、財産評価基本通達15(奥行価格補正)から20-5(容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価)までの定め(同通達16(側方路線影響加算)から18(三方又は四方路線影響加算)までの定めを除く。)により評価する。
側方路線影響加算等の計算-特定路線価を設定した場合

 ★リンクはこちら⇒ 側方路線影響加算等の計算-特定路線価を設定した場合

2017年10月26日

平成29年7月~9月分の基準年利率

 平成29年7月~9月分の基準年利率について(法令解釈通達)(課評2-53)が公表された。

 平成29年7月~9月中に相続、遺贈または贈与により取得した財産を評価する場合における財産評価基本通達(昭和39年4月25日付直資56、直審(資)17)4-4に定める「基準年利率」が下記のリンクのとおり定められたので、これによる必要がある。

 なお、平成29年10月分以降については、基準年利率を定めた都度通達される。

 短期(0.01%)及び中期(0.01%)は横這いであるが、長期は9月から0.1%に下落している(8月までは0.25%)。

 ★リンクはこちら⇒ 「平成29年分の基準年利率について」の一部改正について(法令解釈通達)(課評2-53 平成29年10月12日)

2017年10月24日

平成29年7月・8月分の類似業種比準価額計算上の業種目及び業種目別株価等

 この法令解釈通達では、平成29年7月・8月分の相続税及び贈与税の申告のため、取引相場のない株式を原則的評価方法の一つである類似業種比準方式(事業の種類が同一又は類似する複数の上場会社の株価の平均値に比準する方式)により評価する場合、その算定に必要となる業種目別の1株当たりの配当金額、利益金額、簿価純資産価額及び株価について定めている。

 ★リンクはこちら⇒ 平成29年分の類似業種比準価額計算上の業種目及び業種目別株価等について」の一部改正について(法令解釈通達)(課評2-51 平成29年10月12日)

2017年10月23日

二方路線影響加算の方法

<照会要旨>
 以下の図のような不整形地の二方路線影響加算はどのような計算をするのか?
二方路線影響加算の方法

<回答要旨>
 上記のように、裏面路線に接する部分がその宅地に係る想定整形地の間口距離より短い場合には、裏面路線に接する部分がその宅地に係る想定整形地の間口距離に占める割合により加算額を調整する。
二方路線影響加算の方法

 ★リンクはこちら⇒ 二方路線影響加算の方法

2017年10月5日

小規模宅地等の特例について、建物が区分登記され、各々が独立して生活できる構造になっている場合、被相続人が居住していた当該建物の区分所有に係る部分の敷地のみが被相続人の居住の用に供していた宅地に当たるとした事例

  • 平成22年10月相続開始に係る相続税の各更正の請求に対する各更正処分
  • 棄却
  • 平成28年9月29日裁決

<ポイント>
 本事例は、小規模宅地等の特例について、建物が区分登記され、各々が独立して生活できる構造になっている場合、被相続人が居住していた当該建物の区分所有に係る部分の敷地が被相続人の居住の用に供していた宅地に当たり、被相続人と生計を一にしていない者が居住していた当該建物の部分の敷地に相当する宅地は、被相続人等の居住の用に供されていた宅地に当たらないと判断したものである。

<要旨>
 請求人らは、請求人の一人である兄E及びその弟Gが2分の1ずつ相続により取得した宅地(本件宅地)について、本件宅地を敷地とする建物(本件建物)の2階部分に居住していた兄Eが、1階部分に居住していた被相続人(本件被相続人)及び弟G(本件被相続人ら)の面倒を見ていたという事情を踏まえ、本件建物の1階部分と2階部分を区別せずに1棟の建物として考えれば、建物全体が、租税特別措置法(平成23年法律第114号による改正前のもの)(措置法)第69条の4《小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例》(本件特例)第1項に規定する「被相続人等の居住の用に供されていた家屋」に該当し、さらに、兄Eが、措置法第69条の4第3項第2号イに規定する本件被相続人らと同居していた親族に該当するので、本件宅地の全体を措置法第69条の4第3項第2号に規定する特定居住用宅地等として本件特例が適用できる旨主張する。

 しかしながら、本件建物はその構造上1階部分及び2階部分に区分でき、それぞれが独立して居住の用に供することができる設備・構造を備えている上、区分登記されていることからすれば、本件被相続人の居住の用に供されていた「家屋」は、本件建物の1階部分に限られる。
 また、実際の生活状況をみても、兄Eは本件被相続人と同居していた親族、あるいは生計を一にしていた親族とは認められない。

 したがって、本件宅地のうち、本件被相続人らの居住の用に供されていた1階部分の敷地に相当する宅地で、本件被相続人と同居していた弟Gが相続した部分のみが、特定居住用宅地等として本件特例の適用対象となり、その他の部分は本件特例を適用することができない。

 ★リンクはこちら⇒ 小規模宅地等の特例について、建物が区分登記され、各々が独立して生活できる構造になっている場合、被相続人が居住していた当該建物の区分所有に係る部分の敷地のみが被相続人の居住の用に供していた宅地に当たるとした事例

2017年9月13日

側方路線影響加算の計算例-不整形地の場合

<照会要旨>
 以下の図のような不整形地の評価額は、具体的にはどのようにして計算するのか?
側方路線影響加算の計算例-不整形地の場合

<回答要旨>
 不整形地の地積を間口距離で除して算出した計算上の奥行距離を基とし、側方路線影響加算、不整形地補正を行い評価する。
(計算例)
1.不整形地の計算上の奥行距離による奥行価格補正
(1)正面路線に対応する奥行距離…49.3m
側方路線影響加算の計算例-不整形地の場合
側方路線影響加算の計算例-不整形地の場合
(2)側方路線影響加算を行う場合の奥行距離…43.2m
側方路線影響加算の計算例-不整形地の場合
(3)側方路線影響加額の計算
側方路線影響加算の計算例-不整形地の場合
(4)側方路線影響加算後の価額
側方路線影響加算の計算例-不整形地の場合
(5)③に地積を乗じた後不整形地補正を行い評価額を算出する。
側方路線影響加算の計算例-不整形地の場合

(注)
 評価する土地が財産評価基本通達24-4の「広大地」に該当する場合には、正面路線価に広大地補正率及び地積を乗じて評価するため、側方路線影響加算及び不整形地補正の必要はないことに留意すること。

 ★リンクはこちら⇒ 側方路線影響加算の計算例-不整形地の場合

2017年9月12日

審判所認定地域が各土地に係る広大地通達に定める「その地域」に当たると判断した事例

  • 平成24年5月相続開始に係る相続税の各更正の請求に対する各更正処分
  • 全部取消し
  • 平成28年9月26日裁決

<ポイント>
 本事例は、各土地の地域に係る土地の利用状況及び周辺地域の状況等の事情を総合勘案して、審判所認定地域が各土地に係る広大地通達に定める「その地域」に当たると判断したものである。

<要旨>
 原処分庁は、請求人らが相続(本件相続)により取得した各土地(本件各土地)の財産評価基本通達24-4《広大地の評価》(広大地通達)の適用につき、広大地通達に定める本件各土地の「その地域」は、原処分庁の主張する地域(原処分庁主張地域)は用途地域が工業地域に指定され、工場、事務所、戸建住宅及び駐車場等が混在する地域であるのに対し、その周囲は用途地域が第一種住居地域と指定されており、戸建住宅を中心とする地域であることから、本件各土地に係る「その地域」は原処分庁主張地域の用途地域、すなわち工業地域である旨主張する。

 しかしながら、原処分庁主張地域において、①本件相続の開始前20年間に工場の新築はなく、工場として利用されている戸数の割合は僅かであること、②良好な住宅地としての発展等を目的とした土地区画整理事業が施行されたこと、③本件各土地の所在する地方自治体の都市計画の方針により、住居系の土地利用への誘導が図られていることを踏まえると、本件各土地の所在する地域(本件地域)における土地の標準的な使用は工場用地から住宅用地に移行しつつあるものと認められる。
 そして、④本件地域は戸建住宅や共同住宅の建築において用途制限に差のない第一種住居地域に定められた地域(本件周辺地域)に囲まれるように存しており、容積率及び建ぺい率も同一であること、⑤本件地域及び本件周辺地域(審判所認定地域)の東側には川幅約8mの川が流れており、これを境に土地の利用状況が異なることなどの事情を総合勘案すると、審判所認定地域が本件各土地に係る広大地通達に定める「その地域」に当たると認めるのが相当である。

 ★リンクはこちら⇒ 審判所認定地域が各土地に係る広大地通達に定める「その地域」に当たると判断した事例

2017年9月8日

側方路線に宅地の一部が接している場合の評価

<照会要旨>
 以下の図のように、評価する宅地の一部分のみが側方路線に接している場合には、その宅地の全体について、側方路線影響加算の計算を行うのか?
側方路線に宅地の一部が接している場合の評価

<回答要旨>
 図の場合において、側方路線の影響を直接受けているのは、その側方路線に直接面している30メートルに対応する部分であることから、以下のとおり、側方路線影響加算額を調整の上、評価する。
側方路線に宅地の一部が接している場合の評価

<評価額>
   ①    ②    地積
(846,000円+48,000円)×1,200㎡=1,072,800,000円

 なお、評価する宅地が正面路線に部分的に接しない場合には、正面路線に接する距離による調整計算は行わない。

(注)
 評価する宅地が財産評価基本通達24-4の「広大地」に該当する場合には、正面路線価に広大地補正率及び地積を乗じて評価するため、側方路線影響加算は必要ないことに留意すること。

 ★リンクはこちら⇒ 側方路線に宅地の一部が接している場合の評価

2017年9月7日

側方路線影響加算又は二方路線影響加算と間口狭小補正との関係

<照会要旨>
 以下の図のような間口が狭小である宅地の評価額はどのように計算するのか?
側方路線影響加算又は二方路線影響加算と間口狭小補正との関係

<回答要旨>
 正面路線に面する間口が狭小である宅地が、側方路線等(正面路線以外の路線をいう。)にも接する場合には、側方路線影響加算又は二方路線影響加算をして計算した1㎡当たりの価額に、間口狭小補正率、奥行長大補正率及び宅地の地積を乗じて評価額の計算をする。
 したがって、事例の場合の評価額は以下のとおりとなる。
側方路線影響加算又は二方路線影響加算と間口狭小補正との関係
 3,092,360円 × 140㎡ = 432,930,400円

 ★リンクはこちら⇒ 地区の異なる2以上の路線に接する宅地の評価

2017年9月4日

地区の異なる2以上の路線に接する宅地の評価

<照会要旨>
 以下の図のように、地区の異なる2の路線に接する宅地の価額は、高度商業地区、普通商業・併用住宅地区のいずれの地区の奥行価格補正率を適用して評価するのか?
画像の説明

<回答要旨>
 正面路線の地区である高度商業地区の奥行価格補正率を適用して評価する。
 また、側方路線影響加算額についても正面路線の地区、すなわち高度商業地区の奥行価格補正率及び側方路線影響加算率を適用して計算する。
画像の説明

 なお、借地権の価額を評価する場合において、接する各路線の借地権割合が異なるときには、原則として、正面路線の借地権割合を適用して評価する。
 したがって、図の場合の借地権割合は80%となる。

 ★リンクはこちら⇒ 地区の異なる2以上の路線に接する宅地の評価

2017年8月30日

宅地が2以上の地区にまたがる場合の画地調整

<照会要旨>
 以下の図のように、宅地が2以上の異なる地区にまたがる場合の画地調整はどのように行うのか?
宅地が2以上の地区にまたがる場合の画地調整

<回答要旨>
 宅地が2以上の地区にまたがる場合には、原則として、その宅地の面積により、いずれか一の地区を判定し、判定した地区にかかる画地調整率を用いて評価する。
 事例の場合には普通商業・併用住宅地区の画地調整率を用いて以下のように評価することになる。

宅地が2以上の地区にまたがる場合の画地調整

(注)
 上図のように奥行距離が一定でない宅地の奥行距離は地積を間口距離で除して求める。
 (この場合の奥行距離は、想定整形地の奥行距離を限度とする。)
  315㎡ ÷ 20m = 15.75m < 20m
  不整形地補正率を乗じて全体の価額を算出する。

宅地が2以上の地区にまたがる場合の画地調整

 ただし、それぞれの地区の画地調整率を用いて、例えば、以下のように合理的な方法により評価することができる場合には、その方法によって差し支えない。

宅地が2以上の地区にまたがる場合の画地調整

宅地が2以上の地区にまたがる場合の画地調整

(注)
 上記の場合、普通商業・併用住宅地区に属する部分の宅地については、普通住宅地区に属する部分の宅地と合わせて判断するため、間口狭小補正及び奥行長大補正は行わないこととなる。

 ★リンクはこちら⇒ 宅地が2以上の地区にまたがる場合の画地調整

2017年8月28日

正面路線に2以上の路線価が付されている場合の宅地の評価

<照会要旨>
 以下の図のように、正面路線に2以上の路線価が付されている宅地の価額は、どのように評価するのか?
画像の説明

<回答要旨>
 上の図のように一の路線に2以上の路線価が付されている場合には、それぞれの路線価に接する距離により加重平均して正面路線価を計算し、その正面路線価を基に画地調整等を行い評価する。

(計算例)
路線価の加重平均
 (700,000円×15㍍+790,000円×5㍍)÷(15㍍+5㍍)=722,500円(正面路線価)
宅地の評価額
 722,500円(正面路線価)×1.00(奥行価格補正率)×400㎡(地積)=289,000,000円(宅地の評価額)

(注)
 設問のように路線価が異なる部分ごと(A,B)に合理的に分けることができる場合には、異なる部分に分けて評価して差し支えない。
 なお、この場合、B部分のみに係る間口狭小補正及び奥行長大補正は行わない。

 ★リンクはこちら⇒ 正面路線に2以上の路線価が付されている場合の宅地の評価

2017年8月23日

平成29年5月・6月分の類似業種比準価額計算上の業種目及び業種目別株価等

 この法令解釈通達では、平成29年5月・6月分の相続税及び贈与税の申告のため、取引相場のない株式を原則的評価方法の一つである類似業種比準方式(事業の種類が同一又は類似する複数の上場会社の株価の平均値に比準する方式)により評価する場合、その算定に必要となる業種目別の1株当たりの配当金額、利益金額、簿価純資産価額及び株価について定めている。

 ★リンクはこちら⇒ 「平成29年分の類似業種比準価額計算上の業種目及び業種目別株価等について」の一部改正について(法令解釈通達)(課評2-42 平成29年8月7日)

2017年8月22日

正面路線の判定(2)

<照会要旨>
 以下のような不整形地甲は、いずれの路線が正面路線となるのか?

正面路線の判定(2)

<回答要旨>
 正面路線は、原則として、その宅地の接する路線の路線価(一路線に2以上の路線価が付されている場合には、路線に接する距離により加重平均した価額)に奥行価格補正率を乗じて計算した金額の高い方の路線となる。

 この場合における奥行価格補正率を適用する際の奥行距離は、不整形地の場合には、その不整形地に係る想定整形地の奥行距離を限度として、不整形地の面積を間口距離で除して得た数値とする。
 したがって、事例の場合には、A路線からみた場合の奥行距離は20m(500㎡÷25m=20m<30m)、B路線からみた場合の奥行距離は30m(500㎡÷10m=50m>30m)となる。

 これらのことから、事例の場合には、以下のとおりB路線を正面路線と判定することになる。

A路線
B路線

 ★リンクはこちら⇒ 正面路線の判定(2)

2017年8月18日

正面路線の判定(1)

<照会要旨>
 以下の図のように2の路線に面している宅地の価額を評価する場合には、a、bどちらの路線を正面路線として評価するのか?
正面路線の判定(1)

<回答要旨>
 原則として、その宅地の接する各路線の路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した金額の高い方の路線を正面路線とする。
 したがって、図の場合には、bの路線を正面路線として評価する。
     路線価  奥行価格補正率
a路線 4,000,000円 × 0.96 = 3,840,000円
     路線価  奥行価格補正率
b路線 3,900,000円 × 1.00 = 3,900,000円
 なお、地区の異なる2以上の路線に接する宅地の場合には、正面路線は、それぞれの路線の路線価に各路線の地区に適用される奥行価格補正率を乗じて計算した金額を基に判定する。
 この場合、路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した金額が同額となる場合には、原則として、路線に接する距離の長い方の路線を正面路線とすることとなる。

(注)
 評価する土地が財産評価基本通達24-4の「広大地」に該当する場合の正面路線の判定は、原則として、その広大地が面する路線の路線価のうち最も高いものとなることに留意すること。
 したがって、上図の評価対象地が広大地に該当するときには、a路線の価額を基として広大地評価を行うことになる。

 ★リンクはこちら⇒ 正面路線の判定(1)

2017年8月16日

宅地の評価単位-不合理分割(2)

<照会要旨>
 乙は、亡父甲から以下の図のような宅地のうち、A土地を生前に贈与を受けた。今回、甲の相続開始により、乙はB土地を相続により取得することとなったが、この場合のB土地はどのように評価するのか?
宅地の評価単位-不合理分割(2)

<回答要旨>
 A土地は単独では通常の宅地として利用できない宅地であり、生前の贈与における土地の分割は不合理なものと認めらる。

 したがって、分割前の画地(A、B土地全体)を「1画地の宅地」とし、その価額を評価した上で個々の宅地を評価するのが相当であるから、原則として、A、B土地全体を1画地の宅地として評価した価額に、A、B土地を別個に評価した価額の合計額に占めるB土地の価額の比を乗じて評価する。

(計算例)
 A、B土地全体を1画地として評価した価額
A、B土地全体を1画地として評価した価額

 Aを単独で評価した価額
Aを単独で評価した価額

 Bを単独で評価した価額
Bを単独で評価した価額

 Bの評価額
Bの評価額

 なお、贈与税の申告におけるA土地の評価額も、原則として、A、B土地全体を評価した価額にA土地の価額の比を乗じて算出することに留意すること。

 ★リンクはこちら⇒ 宅地の評価単位-不合理分割(2)

2017年8月10日

宅地の評価単位-不合理分割(1)

<照会要旨>
 以下の図のように宅地のうちA部分は甲が、B部分は乙が相続した場合の宅地の評価単位は、それぞれどのようになるのか?
宅地の評価単位-不合理分割(1)
宅地の評価単位-不合理分割(1)

<回答要旨>
 (1)については現実の利用状況を無視した分割であり、(2)は無道路地を、(3)は無道路地及び不整形地を、(4)は不整形地を、(5)は奥行短小な土地と無道路地を、(6)は接道義務を満たさないような間口が狭小な土地を創出する分割であり、分割時のみならず将来においても有効な土地利用が図られず通常の用途に供することができない、著しく不合理な分割と認められるため、全体を1画地の宅地としてその価額を評価した上で、個々の宅地を評価することとするのが相当である。
 具体的には、原則としてA、B宅地全体を1画地の宅地として評価した価額に、各土地の価額の比を乗じた価額により評価する。

(理由)
 贈与、遺産分割等による宅地の分割が親族間等で行われ、その分割が著しく不合理であると認められる場合における宅地の価額は、所有者単位で評価するのではなくその分割前の画地を「1画地の宅地」として評価する。
 例えば、遺産分割により設例のように現実の利用状況を無視した不合理な分割が行われた場合において、仮に甲、乙それぞれが取得した部分ごとに宅地の評価を行うこととすると、無道路地としての補正や奥行が短小であることによる補正を行うことになるなど、実態に則した評価がなされないことになる。
 そのため、著しく不合理な分割が行われた場合は、実態に則した評価が行えるよう、その分割前の画地を「1画地の宅地」として評価することとしている。「その分割が著しく不合理であると認められる場合」とは、無道路地、帯状地または著しく狭あいな画地を創出するなど分割後の画地では現在及び将来においても有効な土地利用が図られないと認められる分割をした場合が考えられる。
 なお、この取扱いは同族会社間等でこのような不合理分割が行われた場合にも適用される。

 ★リンクはこちら⇒ 宅地の評価単位-不合理分割(1)

2017年8月8日

財産評価基本通達24(私道の用に供されている宅地の評価)における「歩道状空地」の用に供されている宅地の取扱い

1.従来の取扱い
 財産評価基本通達(以下「評価通達」という。)24(私道の用に供されている宅地の評価)に定める「私道」については、道路としての利用状況や、所有者が自己の意思によって自由に使用、収益をすることに制約が存すること等の事実関係に照らして判断しているところである。
 また、上記事実関係に照らして判断した結果、「歩道状空地」の用に供されている宅地については、建物の敷地の一部として、評価通達24を適用せずに評価していた事例があった。

2.最高裁判決を踏まえた「歩道状空地」の用に供されている宅地の取扱い
(1)最高裁判決の判示事項
 最高裁判所平成29年2月28日判決(以下「最高裁判決」という。)において、「私道の用に供されている宅地につき客観的交換価値が低下するものとして減額されるべき場合を、建築基準法等の法令によって建築制限や私道の変更等の制限などの制約が課されている場合に限定する理由はなく、そのような宅地の相続税に係る財産の評価における減額の要否及び程度は、私道としての利用に関する建築基準法等の法令上の制約の有無のみならず、当該宅地の位置関係、形状等や道路としての利用状況、これらを踏まえた道路以外の用途への転用の難易等に照らし、当該宅地の客観的交換価値に低下が認められるか否か、また、その低下がどの程度かを考慮して決定する必要があるというべきである。

 これを本件についてみると、本件各歩道状空地は、車道に沿って幅員2mの歩道としてインターロッキング舗装が施されたもので、いずれも相応の面積がある上に、本件各共同住宅の居住者等以外の第三者による自由な通行の用に供されていることがうかがわれる。
 また、本件各歩道状空地は、いずれも本件各共同住宅を建築する際、都市計画法所定の開発行為の許可を受けるために、市の指導要綱等を踏まえた行政指導によって私道の用に供されるに至ったものであり、本件各共同住宅が存在する限りにおいて、上告人らが道路以外の用途へ転用することが容易であるとは認め難い。そして、これらの事情に照らせば、本件各共同住宅の建築のための開発行為が被相続人による選択の結果であるとしても、このことから直ちに本件各歩道状空地について減額して評価をする必要がないということはできない。」と判示された。

(2)「歩道状空地」の用に供されている宅地の取扱い
 上記(1)の最高裁判決の判示事項を踏まえ、①都市計画法所定の開発行為の許可を受けるために、地方公共団体の指導要綱等を踏まえた行政指導によって整備され、②道路に沿って、歩道としてインターロッキングなどの舗装が施されたものであり、③居住者等以外の第三者による自由な通行の用に供されている「歩道状空地」については、評価通達24に基づき評価することとする。

3.相続税等の更正の請求
 上記2の取扱いは、過去に遡って適用されるので、これにより、過去の相続税又は贈与税(以下「相続税等」という。)の申告の内容に異動が生じ、相続税等が納めすぎになる場合には、国税通則法の規定に基づき所轄の税務署に更正の請求をすることにより、当該納めすぎとなっている相続税等の還付を受けることができる。
 なお、法定申告期限等から既に5年(贈与税の場合は6年)を経過している相続税等については、法令上、減額できないこととされているので注意すること。

 ★リンクはこちら⇒ 財産評価基本通達24(私道の用に供されている宅地の評価)における「歩道状空地」の用に供されている宅地の取扱い

2017年8月3日

平成29年4月~6月分の基準年利率

 平成29年4月~6月分の基準年利率について(法令解釈通達)(課評2-40)が公表された。

 平成29年4月~6月中に相続、遺贈または贈与により取得した財産を評価する場合における財産評価基本通達(昭和39年4月25日付直資56、直審(資)17)4-4に定める「基準年利率」が下記のリンクのとおり定められたので、これによる必要がある。

 なお、平成29年4月分以降については、基準年利率を定めた都度通達される。

 短期(0.01%)、中期(0.01%)、長期(0.25%)ともに横這いである。

 ★リンクはこちら⇒ 平成29年4月~6月分の基準年利率(法令解釈通達)(課評2-40)(平成29年7月25日)

2017年8月2日

平成29年分の路線価図等の公開

 国税庁は、平成29年分の路線価図等を公開した。

 これらは、平成29年1月1日から12月31日までの間に相続、遺贈または贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用する。
 ただし、法令で別段の定めのあるもの及び別に通達するものについては、それによる。

 ★リンクはこちら⇒ 平成29年分財産評価基準書路線価図・評価倍率表

2017年7月14日

標準伐期にある森林の立木の標準価額表

 昭和39年4月25日付直資56ほか1課共同「財産評価基本通達」の一部をリンク先のとおり改正し、平成29年1月1日以後に相続、遺贈又は贈与により取得した財産の評価に適用することとしたから、これによること。

(趣旨)
 最近の立木価格の実態に即して所要の改正を行うものである。

 ★リンクはこちら⇒ 財産評価基本通達の一部改正について(法令解釈通達)(課評2-18)(平成29年5月16日)

2017年7月6日

平成29年3月・4月分の類似業種比準価額計算上の業種目及び業種目別株価等の公表

 国税庁は、平成29年3月・4月分の類似業種比準価額計算上の業種目及び業種目別株価等を公表した。

 この法令解釈通達では、平成29年3月・4月分の相続税及び贈与税の申告のため、取引相場のない株式を原則的評価方法の一つである類似業種比準方式(事業の種類が同一又は類似する複数の上場会社の株価の平均値に比準する方式)により評価する場合、その算定に必要となる業種目別の1株当たりの配当金額、利益金額、簿価純資産価額及び株価について定めている。

 ★リンクはこちら⇒ 平成29年分の類似業種比準価額計算上の業種目及び業種目別株価等について(法令解釈通達)(課評2-30)

2017年7月4日

平成29年1月・2月分の類似業種比準価額計算上の業種目及び業種目別株価等の公表

 国税庁は、平成29年1月・2月分の類似業種比準価額計算上の業種目及び業種目別株価等を公表した。

 この法令解釈通達では、平成29年1月・2月分の相続税及び贈与税の申告のため、取引相場のない株式を原則的評価方法の一つである類似業種比準方式(事業の種類が同一又は類似する複数の上場会社の株価の平均値に比準する方式)により評価する場合、その算定に必要となる業種目別の1株当たりの配当金額、利益金額、簿価純資産価額及び株価について定めている。

 ★リンクはこちら⇒ 平成29年分の類似業種比準価額計算上の業種目及び業種目別株価等について(法令解釈通達)(課評2-26)

2017年6月21日

財産評価基本通達の一部改正について」通達等のあらましについて(情報)

 平成29年4月27日付課評2-12ほか2課共同「財産評価基本通達の一部改正について」(法令解釈通達)及び平成29年4月27日付課評2-14ほか2課共同「『相続税及び贈与税における取引相場のない株式等の評価明細書の様式及び記載方法等について』の一部改正について」(法令解釈通達)により、森林の立木の評価及び取引相場のない株式等の評価について所要の改正を行ったが、そのあらましはリンクのとおりである。

            <目 次>
1.森林の主要樹種の立木の評価
2.森林の主要樹種以外の立木の評価
3.取引相場のない株式等の評価(類似業種比準方式の見直し)
4.取引相場のない株式等の評価(会社規模の判定基準の見直し等)

 ★1.はこちら⇒ 1.森林の主要樹種の立木の評価
 ★2.はこちら⇒ 2.森林の主要樹種以外の立木の評価
 ★3.はこちら⇒ 3.取引相場のない株式等の評価(類似業種比準方式の見直し)
 ★4.はこちら⇒ 4.取引相場のない株式等の評価(会社規模の判定基準の見直し等)

2017年6月20日

宅地の評価単位-共同ビルの敷地

<照会要旨>
 甲、乙、丙及び丁は以下の図のような土地の上に共同ビルを建築している。
 この場合のA、B、C及びD土地の価額はどのように評価するのか?
宅地の評価単位-共同ビルの敷地

<回答要旨>
 A、B、C及びD土地全体を1画地の宅地として評価した価額に、各土地の価額の比を乗じた金額により評価する。
 この場合、価額の比は以下の算式によって計算して差し支えない。

算式

 ただし、1画地の宅地として評価した価額に基づき、各土地の地積の割合により価額を算出しても差し支えない。

(説明)
 共同ビルの敷地のように個々の宅地が他の筆の宅地と一体となって利用されているのであれば、他の筆の宅地をも併せた、利用の単位となっている1画地の宅地の価額を評価した上で、個々の宅地を評価するのが合理的である。

 ★リンクはこちら⇒ 宅地の評価単位-共同ビルの敷地

2017年6月15日

平成29年1月~3月分の基準年利率

 平成29年1月~3月分の基準年利率について(法令解釈通達)(課評2-20)が公表された。
 平成29年1月~3月中に相続、遺贈または贈与により取得した財産を評価する場合における財産評価基本通達(昭和39年4月25日付直資56、直審(資)17)4-4に定める「基準年利率」が下記のリンクのとおり定められたので、これによる必要がある。

 なお、平成29年4月分以降については、基準年利率を定めた都度通達される。

 短期は横這い(0.01%)であるが、中期は平成28年8月から0.05%であったが、平成29年1月から0.01%に下落し、長期は平成28年9月から0.50%であったが、平成29年1月から0.25%に下落している。

 ★リンクはこちら⇒ 平成29年分の基準年利率について(法令解釈通達)(課評2-20 平成29年5月17日)

2017年5月31日

宅地の評価単位-地目の異なる土地が一体として利用されている場合(2)

<照会要旨>
 甲は、以下の図のように自己の所有するA土地に隣接するB土地を乙から賃借し、資材置場として利用している。この場合の甲の所有するA土地の価額は、どのように評価するのか?
宅地の評価単位-地目の異なる土地が一体として利用されている場合(2)

<回答要旨>
 所有する土地に隣接する土地を賃借して所有する土地と一体として利用している場合には、原則として、所有する土地と賃借権の設定されている土地を一団の土地(1画地の宅地)として評価した価額を基礎として所有する土地と賃借権の価額を計算することになるが、その賃借権の賃貸借期間が短いことによりその賃借権の価額を評価しない場合には、所有する土地のみを1画地の宅地として評価する。

 したがって、図の場合には、甲の所有するA土地のみを1画地の宅地として評価する。

 これは、一時的、臨時的な賃借権については、その経済的価値が極めて小さいものと考えられることから、その価額は評価せず、またその一方、賃借権の目的となっている雑種地の価額は、自用地価額で評価するためである。

 ★リンクはこちら⇒ 宅地の評価単位-地目の異なる土地が一体として利用されている場合(2)

2017年5月24日

「相続税及び贈与税における取引相場のない株式等の評価明細書の様式及び記載方法等について」の一部改正について(法令解釈通達)(平成29年4月27日)

 平成2年12月27日付直評23ほか1課共同「相続税及び贈与税における取引相場のない株式等の評価明細書の様式及び記載方法等について」の一部を以下のリンクのとおり改正し、平成29年1月1日以後に相続、遺贈又は贈与により取得した財産の評価から適用することとしたから、これによられたい。

(注)
 以下のリンクのうち、アンダーラインを付した部分が改正部分である。

 ★『評価明細書の様式』はこちら⇒ 取引相場のない株式(出資)の評価明細書の様式
 ★『評価明細書の記載方法』はこちら⇒ 取引相場のない株式(出資)の評価明細書の記載方法

2017年5月18日

財産評価基本通達の一部改正について(法令解釈通達)(平成29年4月27日)

 昭和39年4月25日付直資56ほか1課共同「財産評価基本通達」の一部を下記のとおり改正し、平成29年1月1日以後に相続、遺贈又は贈与により取得した財産の評価に適用することとしたから、これによられたい。

(趣旨)
 現下の社会経済の実態等を踏まえ、森林の立木の評価及び取引相場のない株式の評価について所要の改正を行うものである。
                    
 下記リンクの「新旧対照表」の「改正前」欄に掲げる部分を「改正後」欄のように改める。

 ★リンクはこちら⇒ 財産評価基本通達の一部改正について(法令解釈通達)(課評2-12 課資2-6 課審7-1 平成29年4月27日)

2017年5月17日

宅地の評価単位-自用地と借地権

<照会要旨>
 甲は、以下の図のように所有するA土地に隣接しているB土地を借地して、A、B土地上に建物を所有している。
 この場合の宅地及び借地権の価額は、どのように評価するのか?
宅地の評価単位-自用地と借地権
<回答要旨>
 甲の所有する土地及び借地権の価額は、A、B土地全体を1画地として評価した価額を基に、以下の算式によって評価する。
宅地の評価単位-自用地と借地権
 なお、丙の貸宅地を評価する場合には、B土地を1画地の宅地として評価する。

(説明)
 甲は、A土地に所有権、B土地に借地権という異なる権利を有しているが、同一の者が権利を有し一体として利用していることから、全体を1画地として評価し、各々の権利の価額はそれぞれの宅地の地積の割合に応じてあん分した価額を基に評価する。

 ★リンクはこちら⇒ 宅地の評価単位-自用地と借地権

2017年5月16日

宅地の評価単位-地目の異なる土地が一体として利用されている場合(1)

<照会要旨>
 甲は、以下の図のように建物の敷地部分は乙から、駐車場部分は丙からそれぞれ賃借している。
 この場合の甲の有する借地権と賃借権はどのように評価するのか?
宅地の評価単位-地目の異なる土地が一体として利用されている場合(1)

<回答要旨>
 B土地は、スーパーマーケットの買物客の駐車場としてA土地と一体として利用されていることから、A、B土地を一団の土地(宅地)として評価し、その価額をそれぞれの土地の地積の割合に応じてあん分してA土地とB土地の価額を求め、A土地の価額に借地権割合を、B土地の価額に賃借権割合をそれぞれ乗じて借地権の価額及び賃借権の価額を評価する。
 なお、乙の貸宅地(底地)の価額を評価する場合には、A土地を1画地の宅地として評価し、丙の貸し付けられている雑種地の価額を評価する場合には、B土地を一団の雑種地として評価する。

(説明)
 一体として利用されている一団の土地が2以上の地目からなる場合には、その一団の土地は、そのうちの主たる地目からなるものとして、その一団の土地ごとに評価するものとしている(評基通7)。
 また、一団の土地の上に存する権利が借地権及び賃借権と異なっていても、それらの権利に基づき1の者が一団の土地を一体として利用しており、その者にとって一団の土地の価額に差異は生じないものと認められることから、一団の土地の価額をそれぞれの地積の割合に応じてあん分し、借地権及び賃借権の評価の基礎となる土地(自用地)価額を算出する。

 ★リンクはこちら⇒ 宅地の評価単位-地目の異なる土地が一体として利用されている場合(1)

2017年5月12日

平成29年分の路線価図等の公開予定日

 平成29年分の路線価図等は、7月3日(月)10時に公開することを予定している。

 公開初日から数日間は、アクセス集中により閲覧しにくい状態となることがある。

 ★リンクはこちら⇒ 平成29年分の路線価図等の公開予定日について

2017年4月26日

宅地の評価単位-貸宅地

<照会要旨>
 2以上の者に貸し付けられている宅地の価額を評価する場合の評価単位は、どのように判定するのか?

<回答要旨>
 2以上の者に貸し付けられている宅地の価額は、同一人に貸し付けられている1区画の宅地ごとに評価する。
 したがって、以下の図のような宅地については、A土地、B土地それぞれを1画地の宅地として評価する。
宅地の評価単位-貸宅地

(理由)
 A、B土地には、ともに他人の権利(借地権)が存し、いずれも貸宅地として利用しているが、異なる者の権利の対象となっている(借地権者が異なる)ことから、利用の単位が異なると認められるため、別個に評価する。

 ★リンクはこちら⇒ 宅地の評価単位-貸宅地

2017年4月21日

宅地の評価単位-貸宅地と貸家建付地

<照会要旨>
 甲は、以下の図のように、所有する宅地の一部を乙に貸し付け、他の部分は貸家の敷地として使用している。
 このような宅地の評価単位はどのように判定するのか?
宅地の評価単位-貸宅地と貸家建付地

<回答要旨>
 所有する宅地の一部分を他人に貸し付け、他の部分を貸家の敷地の用に供している場合には、それぞれを1画地の宅地として評価する。
 したがって、図のような宅地については、A土地、B土地それぞれを1画地の宅地として評価する。

(理由)
 A土地には借地権が、B土地には借家権という他人の権利が存し、また、権利を有する者(借地権者、借家権者)が異なることから、利用の単位はそれぞれ異なると認められるため、別個に評価する。

 ★リンクはこちら⇒ 宅地の評価単位-貸宅地と貸家建付地

2017年4月19日

宅地の評価単位-使用貸借

<照会要旨>
 使用貸借により貸し付けられている以下の図のような宅地の価額を評価する場合の評価単位は、どのように判定するのか?
宅地の評価単位-使用貸借

<回答要旨>
 所有する宅地の一部を自ら使用し、他の部分を使用貸借により貸し付けている場合には、その全体を1画地の宅地として評価する。
 また、自己の所有する宅地に隣接する宅地を使用貸借により借り受け、自己の所有する宅地と一体として利用している場合であっても、所有する土地のみを1画地の宅地として評価する。

 したがって、上の図の(1)については、A、B土地全体を1画地の宅地として評価し、(2)については、A土地、B土地それぞれを1画地の宅地として評価する。
 なお、使用貸借に係る使用借権の価額は、零として取り扱い、使用貸借により貸し付けている宅地の価額は自用地価額で評価することに留意すること。

(理由)
 使用借権は、対価を伴わずに貸主、借主間の人的つながりのみを基盤とするもので借主の権利は極めて弱いことから、宅地の評価に当たってはこのような使用借権の価額を控除すべきではない。

 したがって、(1)のように、所有する宅地の一部を自己が使用し、他の部分を使用貸借により貸し付けている場合には、全体を自用の土地として1画地の宅地として評価する。
 また、(2)のように、使用貸借で借り受けた宅地を自己の所有する宅地と一体として利用している場合であっても、甲の権利は極めて弱いことから、A土地、B土地それぞれを1画地の宅地として評価する。
 なお、B土地は乙の自用の土地として評価する。

 ★リンクはこちら⇒ 宅地の評価単位-使用貸借

2017年4月17日

宅地の評価単位-借地権

<照会要旨>
 甲は、以下の図のように隣接している土地を乙、丙から借地して、これを一体として利用しているが、この場合の借地権の評価単位はどのように判定するのか?
宅地の評価単位-借地権

<回答要旨>
 2以上の者から隣接している土地を借りてこれを一体として利用している場合の借地権の価額は、借地権の目的となっているA土地及びB土地を合わせて1画地の宅地として評価する。

 なお、乙及び丙の貸宅地を評価する場合には、それぞれの所有する土地ごとに1画地の宅地として評価する。

 ★リンクはこちら⇒ 宅地の評価単位-借地権

2017年4月14日

宅地の評価単位-自用地と自用地以外の宅地が連接している場合

<照会要旨>
 以下のように利用している宅地の評価単位はどのように判定するのか?
宅地の評価単位-自用地と自用地以外の宅地が連接している場合

<回答要旨>
 A土地は所有者が自ら使用する他者の権利が存しない土地だが、B土地は所有者が自ら使用する一方で他人の権利(借家権)も存する土地であり、A、B両土地は利用の単位が異なっているといえるから、別個の評価単位となる。

 なお、これらの土地は以下のように評価することになる。
①A土地については、通路部分が明確に区分されている場合には、その通路部分も含めたところで不整形地としての評価を行う。
 通路部分が明確に区分されていない場合には、原則として、接道義務を満たす最小の幅員の通路が設置されている土地(不整形地)として評価するが、この場合には、当該通路部分の面積はA土地には算入しない。
 また、無道路地としての補正は行わないことに留意する。

②B土地については、B土地を一体として評価した価額を、原則として、建物の自用部分と貸付部分との床面積の比により按分し、それぞれ自用部分の価額と貸付部分について貸家建付地としての評価をした価額を算出し、その合計金額をもって評価額とする。

 ★リンクはこちら⇒ 宅地の評価単位-自用地と自用地以外の宅地が連接している場合

2017年4月13日

宅地の評価単位-自用地

<照会要旨>
 甲は、その所有する宅地を以下の図のように居宅と自己の経営する店舗の敷地として使用している。
 この場合の宅地の評価単位はどのように判定するのか?
宅地の評価単位-自用地

<回答要旨>
 所有する宅地を自ら使用している場合には、居住の用か事業の用かにかかわらず、その全体を1画地の宅地として評価する。
 したがって、図のように、所有する宅地をいずれも自用建物の敷地の用に供している場合には、その全体を1画地の宅地として評価する。

(理由)
 自用の宅地であれば、他人の権利(借地権、賃借権、借家権等)による制約がないので、その全体を一体として利用することが可能である。
 したがって、自用の宅地は、その全体を利用の単位として評価することになる。

 ★リンクはこちら⇒ 宅地の評価単位-自用地

2017年4月7日

宅地の評価単位

<照会要旨>
 宅地の評価単位である1画地の判定は、どのように行うのか?

<回答要旨>
 宅地の価額は、1画地の宅地(利用の単位となっている1区画の宅地をいう。)ごとに評価する。

 この場合における「1画地の宅地」の判定は、原則として、①宅地の所有者による自由な使用収益を制約する他者の権利(原則として使用貸借による使用借権を除く)の存在の有無により区分し、②他者の権利が存在する場合には、その権利の種類及び権利者の異なるごとに区分するので、具体的には、例えば以下のように判定する。
 なお、贈与、遺産分割等による宅地の分割が親族間等で行われた場合において、例えば分割後の画地が宅地として通常の用途に供することができないなどその分割が著しく不合理であると認められるときは、その分割前の画地を「1画地の宅地」とする(いわゆる不合理分割)。

(1)所有する宅地を自ら使用している場合には、居住の用か事業の用かにかかわらず、その全体を1画地の宅地とする。
(2)所有する宅地の一部について普通借地権または定期借地権等を設定させ、他の部分を自己が使用している場合には、それぞれの部分を1画地の宅地とする。一部を貸家の敷地、他の部分を自己が使用している場合にも同様とする。
(3)所有する宅地の一部について普通借地権または定期借地権等を設定させ、他の部分を貸家の敷地の用に供している場合には、それぞれの部分を1画地の宅地とする。
(4)普通借地権または定期借地権等の目的となっている宅地を評価する場合において、貸付先が複数であるときには、同一人に貸し付けられている部分ごとに1画地の宅地とする。
(5)貸家建付地を評価する場合において、貸家が数棟あるときには、原則として、各棟の敷地ごとに1画地の宅地とする。
(6)2以上の者から隣接している土地を借りて、これを一体として利用している場合には、その借主の普通借地権または定期借地権等の評価に当たっては、その全体を1画地として評価する。この場合、貸主側の貸宅地の評価に当たっては、各貸主の所有する部分ごとに区分して、それぞれを1画地の宅地として評価する。
(7)共同ビルの敷地の用に供されている宅地は、その全体を1画地の宅地として評価する。

    
 ★リンクはこちら⇒ 宅地の評価単位

2017年4月7日

山林の地積

<照会要旨>
 山林の地積は、水平面積または傾斜面積のいずれによるのか?

<回答要旨>
 立木は地表より垂線的に生育するものであり、また植樹本数は一般的には傾斜面積の多少に影響されるものではないので水平面積をその山林の地積とする。

 ★リンクはこちら⇒ 山林の地積

2017年4月6日

「実際の地積」によることの意義

<照会要旨>
 土地の地積は、「実際の地積」によることとなっているが、全ての土地について、実測することを要求しているのか?

<回答要旨>
 土地の地積を「実際の地積」によることとしているのは、台帳地積と実際地積とが異なるものについて、実際地積によることとする基本的な考え方を打ち出したものである。
 したがって、全ての土地について、実測を要求しているのではない。

 実務上の取扱いとしては、特に縄延(なわのび)の多い山林等について、立木に関する実地調査の実施、航空写真による地積の測定、その地域における平均的な縄延割合の適用等の方法によって、実際地積を把握することとし、それらの方法によってもその把握ができないもので、台帳地積によることが他の土地との評価の均衡を著しく失すると認められるものについては、実測を行うこととなる。

 ★リンクはこちら⇒ 「実際の地積」によることの意義

2017年4月4日

地目の異なる土地が一体として利用されている場合の評価

<照会要旨>
 建物の敷地となっている宅地と、その他の雑種地からなる以下の図のようなゴルフ練習場がある。
 このような土地を評価する場合には、地目ごとに区分し評価するのか?
地目の異なる土地が一体として利用されている場合の評価

<回答要旨>
 土地の価額は、原則として地目の別に評価するが、2以上の地目からなる一団の土地が一体として利用されている場合には、その一団の土地はそのうちの主たる地目からなるものとして、その一団の土地ごとに評価する。

 したがって、図のように、A土地及びB土地の一団の土地がゴルフ練習場として一体利用されている場合には、その一部に建物があっても建物敷地以外の目的による土地(雑種地)の利用を主としていると認められることから、その全体が雑種地からなるものとして雑種地の評価方法に準じて評価することになる。

 なお、駐車場の用に供されているC土地は、不特定多数の者の通行の用に供されている道路によりA土地及びB土地とは物理的に分離されているから、これらの土地とは区分して評価する。

(理由)
 土地の価額は、原則として、宅地、田、畑、山林等の地目の別に評価する。
 これは、課税時期における現況による地目の異なるごとに、価格形成要因が異なると考えられるためである。

 しかし、地目別評価の原則に従うと、大規模な工場用地、ゴルフ練習場用地のように一体として利用されている一団の土地のうちに2以上の地目がある場合にも、その一団の土地をそれぞれ地目ごとに区分して評価することとなるが、これでは一体として利用されていることによる効用が評価額に反映されないため、実態に即するよう評価を行うこととしている。

 ★リンクはこちら⇒ 地目の異なる土地が一体として利用されている場合の評価

2017年3月28日

採草放牧地の地目

<照会要旨>
 採草放牧地の地目はどのように判定するのか?

<回答要旨>
 採草放牧地とは、農地以外の土地で、主として耕作または養畜の事業のための採草または家畜の放牧の目的に供されるものをいう(農地法21)が、これは、農地法上の土地の区分であって、不動産登記法上の土地の区分ではない。

 財産評価基本通達7のいずれの地目(通常、原野または牧場)に該当するかは、課税時期の現況により判定することとなる。

 ★リンクはこちら⇒ 採草放牧地の地目

2017年3月27日

土地の地目の判定-農地

<照会要旨>
 登記簿の地目は農地(田または畑)であるが、現況が以下のような場合には地目はどのように判定するのか?

(1) 数年前から耕作しないで放置している土地 
(2) 砂利を入れて青空駐車場として利用している土地 

<回答要旨>
 土地の地目は、登記簿上の地目によるのではなく課税時期の現況によって判定する。

 ところで、農地とは耕作の目的に供される土地をいい(農地法21)、耕作とは土地に労費を加え肥培管理を行って作物を栽培することをいう。
 また、耕作の目的に供される土地とは、現に耕作されている土地のほか、現在は耕作されていなくても耕作しようとすればいつでも耕作できるような、すなわち、客観的に見てその現状が耕作の目的に供されるものと認められる土地(休耕地、不耕作地)も含むものとされている(平成12年6月1日12構改B第404号農林水産事務次官依命通知)。

 したがって、(1)の耕作していない土地が上記のような状態に該当すれば農地と判定するが、長期間放置されていたため、雑草等が生育し、容易に農地に復元し得ないような状況にある場合には原野または雑種地と判定することになる。
 また、(2)の土地のように駐車場の用に供している土地は、雑種地と判定することになる。

 ★リンクはこちら⇒ 土地の地目の判定-農地

2017年3月24日

土地の地目の判定

<照会要旨>
 土地の地目はどのような基準で判定するのか?

<回答要旨>
 土地の地目は全て課税時期の現況によって判定することとし、地目の区分は不動産登記事務取扱手続準則(平成17年2月25日民二第456号法務省民事局長通達)第68条及び第69条に準じて判定する。

 なお、同準則に定める地目の定め方の概要は以下のとおり。

(1) 宅地  建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地 
(2) 田  農耕地で用水を利用して耕作する土地 
(3) 畑  農耕地で用水を利用しないで耕作する土地 
(4) 山林  耕作の方法によらないで竹木の生育する土地 

|(5)| 原野 | 耕作の方法に

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